배당률이 높은 리츠 투자 개념 및 장점과 단점

조물주 위에 건물주라는 말은 이제 흔히 볼 수 있게 되었습니다. 지금은 비록 국내 부동산 시장이 휘청거리고 있지만 리츠(REITs)는 여전히 투자자들에게 인기 있는 종목입니다. 주변에서 리츠가 좋다는 말만 듣고 덜컥 매수하지 마시고, 리츠가 어떤 것인지, 장점과 단점으로 어떤 것들이 있는지를 먼저 살펴보는 게 좋습니다.

 

 

리츠의 정의

리츠는 쉽게 하나의 부동산을 여러 명의 돈을 모아서 구매하는 것입니다. 예를 들어서 개인이 하나의 상가를 구매하려면 너무 큰돈이 필요하기에 여러 명이 나눠서 상가를 구매하고, 이에 대한 이익도 나눠 가지게 되는 것입니다.

 

간단한 예를 들어 보겠습니다. 아래 사례는 이해를 돕기 위한 수치입니다. 실제로 수익률은 천차만별입니다.

리츠-간단-예시

• 상가 가격: 1억 원
• 개인당 투자 금액: 2천만 원
• 월세: 500만 원
• 수익률: 5%
• 투자자의 수: 5명
• 개인당 월 수익금: 100만 원
• 수익금 회수까지 걸리는 기간: 20개월

 

한번 보겠습니다. 개인별로 1억 원을 한 번에 투자하기에 무리가 있기 때문에 나눠서 구매합니다. 매달 월세가 500만 원이 나온다고 가정했을 때 5명이니 개인당 100만 원씩 가지게 됩니다. 2천만 원을 투자해서 100만 원을 매달 받을 수 있고 변동이 없다면 20개월이면 원금을 회수할 수 있습니다.

 

리츠 회사는 위 사례처럼 소액으로 부동산 투자를 희망하는 사람들의 투자금을 주식 매매를 통해 모읍니다. 그리고 모인 투자금으로 여러 개의 건물에 투자를 하게 됩니다. 건물에 투자한 후 건물에서 발생한 수익금을 주주들에게 나눠줍니다. 법적으로 리츠 회사는 주주들에게 이익금의 90% 이상을 배당해야 합니다. 예를 들어서, 회사에 1억 원의 수익이 발생했으면, 9천만 원 이상의 금액을 주주들에게 배당해야 되는 것입니다.

 

리츠의 장점

소액 부동산 투자 가능

리츠는 소액으로 부동산을 간접 매매하고 월세를 받는 효과가 있습니다. 일반 주식과 다르게 리츠는 건물 운영에 대한 배당금을 지급받게 되며, 월세와 약간 다른 점은 실제로는 월 배당까지는 불가능합니다. 분기 배당을 하거나 일 년에 두 번 정도 배당을 하게 되는 거죠. 다만, 1년에 두 번 배당을 하게 되어도 1년간 이익에 대한 배당금을 지급받을 수 있습니다.

 

즉, 적은 돈으로도 부동산 투자가 가능하며 부동산 운영에 대한 이익금을 받아볼 수 있습니다. 건물주 간접 체험에 가깝습니다. 우리나라의 리츠 주식으로는 신한 알파리츠, 이리츠코크렙 등이 있습니다.

 

월세에 준하는 안정성

실제로 월세처럼 매월 배당금을 지급하는 리츠는 많지 않습니다. 배당금의 경우 주기적으로 지급받기는 하지만 매달 받을 순 없습니다. 하지만 미국 나스닥 주식을 이용하면 거의 매달 월세를 받는 것과 같은 효과를 낼 수 있습니다.

 

나스닥 주식의 경우 대부분 분기 배당을 하게 되는데 1월, 4월, 7월, 10월 그룹과 2월, 5월, 8월, 11월 그룹, 3월, 6월, 9월, 12월 그룹을 잘 섞어서 매매하면 매달 꾸준히 배당금을 받도록 구성할 수도 있습니다.

 

리츠는 단순 주가의 등락만 있는 것보다 월세라는 안정적인 배당을 원하시는 분들이 많이 찾습니다.

 

리츠의 단점

장점만 있을 순 없죠. 당연히 단점도 있습니다.

 

개인별로 다른 수익률

리츠 주식 매수 시점에 대한 문제입니다. 월세는 변화 폭이 크지 않습니다. 주식 가격은 월세에 비해 등락폭이 크죠. 그러다 보니 개개인별 수익률에 차이가 꽤 나는 경우가 있습니다. 예를 들어, 50만 원의 월세로 운영되는 리츠인데, 어떤 사람은 5천 원에 매수했고, 어떤 사람은 1만 원에 매수했다면 둘의 수익률 차이는 거의 두 배가 됩니다. 물론 월세가 상승하더라도 수익률을 따라잡을 수 없습니다.

 

부동산과 연대책임

리츠는 부동산을 대상으로 투자하기 때문에 부동산 시장의 영향을 크게 받습니다. 반대로 주식은 부동산 시장과 큰 영향을 주고받진 않습니다. 이 때문에 부동산 시장이 불황일 경우 투자자도 이에 대한 리스크를 안고 가야 합니다. 예를 들어, 세입자가 월세를 내지 못하거나 상가가 오랜 기간 공실로 유지되는 경우 등이 있습니다.

 

부동산 시장의 불황이 투자자에게도 영향을 줍니다. 물론 이런 상황에 대한 안전장치가 여러 가지 마련되어 있지만 불안한 건 어쩔 수 없는 부분이죠.

 

또한 부동산에 대해 많이 알고 계신 분이라면 리츠가 오히려 안 맞을 수도 있습니다. 리츠 회사가 선택하는 부동산과 본인이 선호하는 부동산의 차이가 있을 수 있기 때문입니다. 부동산 투자에 대한 모든 권한을 리츠 회사에 일임하는 것이기 때문에 회사를 쭉 믿고 따라가야 하는 단점이 있습니다.

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뭐든지 한쪽으로만 투자를 하는 건 시장의 변화에 적극적으로 대처하기가 힘들다고 봅니다. 회사도 다녀야 하고, 가정의 일도 있고 모두 바쁘겠지만 경제에 관련된 공부는 모두 나를 위한 것이므로 틈틈이 많이 알아놓는 게 좋습니다. 기회가 왔을 때 놓쳐버리면 그 기회가 언제 다시 올지 모릅니다.